在城市中，选购一套房产，除了考虑地段、学区等因素，小区物业管理水平也是业主考虑置业的一个重要参考指标。业主按照合约缴纳物业费，是物业公司能够正常运作的重要前提。物业费收缴率的高低是直接关系到物业公司能否生存下去的关键，也是考量物业公司管理水平的重要依据之一，但现实情况是大多数物业公司都正遭遇着“收费难”困局，物业费收缴难甚至在一定程度上成了制约行业发展的瓶颈。

　　近年来，随着社会法治化进程加快，人们的法治意识不断提高，物业纠纷案件逐年增长，其背后涉及的核心问题就是物业费。物业费与每个业主的切身利益密切相关，是物业服务管理领域最为集中的矛盾聚集点，也是监测小区物业服务管理状况的“晴雨表”和“风向标”。物业费收缴难的背后存在怎么样的矛盾？是否有破解之道，促成业主、物业的双向利好？连日来，记者进行了多方采访。

　　物管人员正在维修楼道照明设施。

　　张家口新闻传媒集团记者赵娜吕慧 赵晓刚 通讯员王鹏飞

   桥西区：业主对物管满意度不高致使不愿缴费

　　桥西区川新楼路某小区一位刘姓业主，因为外部车辆经常停在院内，致使本小区车辆没地停车的问题，长时间没有得到解决，2年多来一直没有缴纳物业费。刘先生说，他多次向物业公司反映这个问题，但因该物业公司物管人员少，门禁经常无人管理，致使问题一直没有得到解决。因为这件事情，他和物业公司闹得很不愉快，所以用不缴物业费这种方式来抗议。转机出现在今年防控新冠肺炎疫情期间。疫情发生后，物业公司增加了物管人员，不仅限制外来人员也限制外部车辆出入，小区治安得到了明显提升。“疫情防控期间，物管人员尽心尽责对小区实施有效管理，这让我对物业公司的态度有了很大转变。前不久，我全额缴纳了拖欠的物业费。”刘先生说。

　　郝女士居住在赐儿山大街某小区。据郝女士介绍，该小区属于老旧小区，公共绿地被私占，楼道无人清扫，小区环境呈现脏乱差的局面。因对物业公司服务不认可，郝女士和很多业主拖欠着物业费。

　　采访中，记者了解到，停车管理、宠物管理、电梯管理、保洁绿化、物业费提价等问题，都是业主经常提及的问题，也是部分业主不愿缴物业费的原因。

　　如何让业主心甘情愿为物业服务埋单？美家物业服务有限公司有一套物业管理的服务理念。桥西区御园小区就是该物业公司的服务对象。该物业公司经理李锦丽介绍，在对小区的管理中，他们对居民需求进行及时回馈，做到物业服务范围内的问题立即解决，不在物业范围内的问题也尽可能给予居民帮助。这样的服务模式赢得了大多数业主的认可，小区缴纳物业费的情况发生了积极的转变，从之前催缴物业费，到如今70%的居民主动缴纳物业费。

　　记者从桥西区人民法院获悉，今年以来，该法院已受理物业纠纷类案件59件。大境门法庭副庭长冯汉卿介绍，一般情况下，物业公司起诉的业主均是拖欠物业费3年以上的。这些业主普遍对物业费缴纳存在三个认识误区。一是，物业公司提供服务，业主应当缴纳相应的物业费。二是，业委会代表业主聘请物业公司的行为是受法律保护的，业主不能因此拒交物业费。三是，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主不得以不在小区居住为由拒交物业费，但如果物业公司服务未达到合同中约定的服务，业主有正当理由时，可以减少费用但不能不交物业费。

　　经开区：物业公司以不正当方式收费引不满

　　王女士家住经开区清水河中路某小区。王女士说，有一次，她下班回家发现电梯卡不能使用了，导致她不得不爬楼回家。后来，王女士才得知，原来是她缴纳的物业费到期了，电梯卡失效了。第二天，她到物业公司缴纳了物业费，电梯卡才恢复使用。王女士觉得物业公司的“霸王做法”令人气愤。

　　李女士租住在经开区永兴西大街某小区。自租住以来，李女士一直按时缴纳物业费。今年，该房屋的物业费莫名其妙涨了200余元，一问才知道，物业公司只给租户们涨了物业费，这令李女士感到很气愤，决定拒缴物业费，不接受“不平等条约”。

　　据经开区人民法院民一庭庭长吴夺介绍，今年以来，该法院共受理关于物业纠纷案件80余件，多为物业公司起诉业主要求缴纳物业费。业主拖欠物业费的表层原因是因为对物业服务不满意。其深层次原因是，随着业主对物业服务标准的提高、政府对物业管理的进一步规范、法律法规不断完善，原来依附于开发商的物业公司或小区前期物业公司在小区楼房售完之后，对小区的物业管理热情减退，物业服务不能达到业主要求，业主拒缴物业费，从而导致诉讼。目前，法院多以调解的方式，令双方和解，个别案件法院予以判决。

　　吴夺认为，业主和物业服务企业之间应该建立正确对待的意识。物业公司应该认真履行物业服务，业主也应该按时缴纳物业费，这样才能形成一个良性循环。业主应该增强法律意识，增强保存证据的意识。

　　桥东区：物业服务不到位业主可取证减免物业费

　　位于桥东区宝善路上的建行家属院建于1998年。2016年，博辉物业进驻该小区，并对其实施了改造。通过铺设柏油路，规划停车位，修建绿化带，安装监控设备以及更换垃圾桶等措施，让小区居民看到了变化。虽然博辉物业已达到三级物业的服务水平，但考虑到老旧小区居民对于物业费的承受能力，最终还是按照四级标准进行收费，也就是0.35元/每平方米。以小区最大面积为140平方米的住宅计算，每年需缴纳的物业费是500多元。如果小区324户居民全部缴纳物业费，博辉物业一年的收入是13.2万元，但进驻4年，每年能收上来的物业费也就11万多元。一位物业负责人算了笔经济账，因为老旧小区业主前期均没有缴纳大修基金，因此每年出现地下铸铁管道损坏、房屋漏雨等常见问题，都需要物业出钱维修。就拿今年来说，截至目前小区不仅更换了两段公共下水管道，还增加了小区门禁系统，更换了12盏太阳能路灯，建立了一个微型消防站，购买了一辆小型消防车，再加上物业人员工资等各项开支，物业公司基本已很难实现盈利。尽管如此，一些业主仍以房屋空置、财物丢失、小区绿化不够等各种理由拒缴物业费。

　　记者从桥东区人民法院了解到，不久前该法院就曾调解了一起物业纠纷案件。某小区11名业主长期不缴纳物业费，物业公司多次催要无果后，将这11名业主陆续诉至法院。因涉及金额不大，案情简单明了，法院工作人员提出进行诉前调解的想法，双方均表示同意。但调解中，双方依旧各执一词。业主说，物业公司收取物业费却不办事儿，生活垃圾随处可见，电梯经常出现故障影响使用，车位管理也不到位，导致小区拥堵等，造成他们不愿缴纳物业费。物业公司说，他们已尽力完善物业管理，业主不缴纳物业费属于不遵守契约精神的行为。经过法院多次调解，最终双方才认识到各自的不当之处，11名业主一次性补交了所欠物业费，物业公司承诺认真听取业主意见并及时改进，这起物业纠纷案件才得以化解。

　　那么，如果业主认为物业公司服务不到位又如何维权呢？记者就此采访了河北国器律师事务所。一名律师说，业主因各种原因而拒缴物业费，这种行为造成了违约。在他所办理的案件中，还遇到过物业公司将业主诉至法院讨要物业费后，最终业主不仅需缴清拖欠的物业费，还按照相关合同额外缴纳了1％至2％的违约金的情况。因此如果业主认为物业服务不到位，可通过拍照、录制视频等形式取证，如果双方协商无果，即便对簿公堂也可作为减免部分物业费的证据。